שלום לרב. אדם שביקש למכור נכס במחיר מסוים, מחמת קושי ברישום הזכויות. המתווך שערך בדיקה מקיפה מצא כי קיים רישום מסוים ברשות המקומית, וכן שישנה אפשרות לבצע הליך מיוחד להסדרת הרישום, דבר שעשוי להעלות את ערך הנכס. האם על המתווך לגלות זאת לבעל הנכס?

שלום וברכה, במידה ומחיר השוק האמיתי של הנכס גבוה מהמחיר שבו המוכר מוכרו מחמת טעותו, יש בזה משום אונאה וגניבת דעת. וראה למטה חילוק בעניין זה. הרחבה: אם מחיר השוק האמיתי של הנכס גבוה מהמחיר שבו המוכר עומד למוכרו, והמוכר אינו יודע זאת, יש לדון מצד איסור אונאה. ואף שבקרקעות אין דין חזרת אונאה, כתב הרמב"ן (ויקרא כה, יד), שמכל מקום המאנה את חבירו לדעת עובר בלאו גם בקרקעות. ויש בכך אף גניבת דעת (ראה שו"ע חו"מ סי' רכ"ח סע' ו'), שאסור לרמות ולגנוב דעת במקח וממכר. אמנם נראה שיש לחלק כאשר מחיר השוק ידוע והוא אכן המחיר שבו הנכס נמכר, אלא שהמתווך, מכוח מומחיותו וחקירה מיוחדת, גילה שישנה פרוצדורה מסוימת שבאמצעותה ניתן להשביח את הנכס. בזה יש מקום לומר שאין דין אונאה, שהרי הנכס נמכר במחיר השוק. שאם נאמר שכל אדם שמצא אפשרות כזו חייב לגלותה לבעלים, בטלה כל אפשרות של מומחיות ויזמות (כן אמר לי אחי וראש הרב ישי דוד הי"ו בשם ת"ח גדול). וכעין זה יש לדון בדברי המרדכי שהובא ברמ"א (חו"מ סי' רל"ב סע' י"ח), בעניין דבר שנמכר בחזקת בדיל ונמצא בו כסף או זהב. ושם מבואר שהקונה זכה, והסרסור שלא ידע מכך לא זכה, כדין חצר שאינה זוכה דבר שאינו עתיד למצוא לעולם. אמנם שם מדובר בדבר שנתגלה לאחר המכירה, ולכן אין משם ראיה גמורה לנד"ד, עם זאת צ"ע אם יש לדמות משם את הסברא שאין כל ידיעה שאדם גילה לעצמו בעמלו נחשבת ממילא כידיעה השייכת לבעלים. וכפי שמבואר במרדכי ונפסק ברמ"א (סי' רס"ח סע' ג'), בדבר שאינו רגיל לבוא אין חצרו קונה לו. וכן מבואר בריש סימן ר"ס ע"פ התוס', שמטמון ישן הנמצא בכותל הרי הוא של מוצאו, ולא אומרים שביתו וחצירו של אדם שנמצא בו המטמון קונה לו. וכן בנידון השאלה, אפשר לומר שהנכס אמנם של המוכר, אבל הידע והדרך המיוחדת שמצא המתווך באמצעות חקירתו אינם שלו (ואמר לי הרב בר שלטון שליט"א, אב"ד הרבני באריאל, שהוא אינו רואה מקום לחלק בין לכתחילה לדיעבד, ולכן אינו חייב לגלות למוכר). אבל אם מדובר בדבר שכבר ידוע לאחרים, או בעובדה הקיימת בנכס עצמו שהמוכר אינו יודע עליה, והמתווך מסתירה כדי שהנכס יימכר במחיר נמוך, יש יותר מקום לומר שיש כאן גניבת דעת ואונאה. והדבר חמור שבעתיים אם מדובר שהמתווך הוא שלוחו של המוכר. אין הוא אדם פרטי שמצא הזדמנות בשוק, אלא אדם שעיקר עבודתו היא לפעול עבור בעל הנכס ולמצוא עבורו קונה. לכן חובת הנאמנות שלו מחזקת מאוד את חובת הגילוי. וכן להבדיל על פי החוק, סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין מחייב מתווך לפעול בנאמנות ובהגינות ולמסור ללקוח "כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס". לכן כאשר מדובר במידע מהותי הנוגע לנכס עצמו, יש בכך בעיה גם מבחינה משפטית. בברכה רבה,